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Der Bauträgervertrag – worauf Sie achten müssen

Rechtsrahmen: Welche Verträge unterscheidet das Bauvertragsrecht?.

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Grundpreis und Zusatzkosten

Verzögert sich der Bau aus irgendwelchen Gründen, kann der Auftragnehmer den Preis erhöhen. Der Bau eines Hauses ist teuer. In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien Abschlagszahlungen, gemessen am Wert der ausgeführten Leistungen.

Unter anderem gibt es nun, neben dem Verbraucherbauvertrag, den sogenannten Bauträgervertrag. Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag zum Bau oder den Umbau eines Hauses, der gleichzeitig die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen - oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Geregelt wird das neue Bauträgerrecht im BGB in einem eigenen Untertitel, also formal gleichrangig mit dem Werkvertrag und dem Architektenvertrag.

Nicht alle neuen Rechte im Bauträgervertrag gelten uneingeschränkt. So müssen zwar Bauträger in Zukunft eine Baubeschreibung vor Vertragsschluss übergeben, diese wird aber nicht automatisch Bestandteil des Vertrags.

Wegen der Grundstückskaufkomponente müssen Bauträgerverträge komplett notariell beurkundet werden. Während Bauherren beim Verbraucherbauvertrag nur klären müssen, was an der vorgelegten Baubeschreibung noch geändert werden soll, müssen sie beim Notartermin aufpassen, damit auch wirklich alles aus der Baubeschreibung beurkundet wird, was sie in der Überlegungsphase gut und richtig fanden.

Beim Bauträgervertrag gilt, was der Notar beurkundet hat. Wer mit dem Bauträger baut, der hat in Zukunft auch einen Unterlagenherausgabeanspruch. Allerdings gilt der wie beim Verbraucherbauvertrag lediglich für jene Unterlagen, die die Bauherren benötigen, um gegenüber den Behörden und Förderbanken nachzuweisen, dass die Bauleistung so ausgeführt werden wird, wie es den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht oder den Förderrichtlinien.

Alle weiteren Unterlagen müssen vorab vertraglich vereinbart werden. Auch die Bauzeit muss beim Bauträgervertrag ab sofort angegeben werden. In den meisten Bauträgerverträgen hatten die Notare ein taggenaues Fertigstellungsdatum eingesetzt. Nun ist es verbrieftes Recht. Umso wichtiger ist, dass sich Bauherren rechtzeitig über Inhalt und Konsequenzen des Bauvertrags aufklären lassen.

Extreme Probleme, die bislang durch eine Kündigung gelöst werden konnten, könnten nun jedoch vor Gericht verhandelt werden und den Bau verzögern. Nicht vorgesehen ist im Bauträgervertrag das einseitige Anordnungsrecht für private Bauherren.

Damit soll verhindert werden, dass sich, zum Beispiel beim Bau einer Eigentumswohnungsanlage, die einzelnen Erwerber mit unterschiedlichen Anordnungen widersprechen und damit den Bau verzögern. Beim Bauträgervertrag gibt es auch kein Widerrufsrecht. Dafür bekommen die Bauherren 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vom Notar die Vertragsurkunden zugeschickt.

Damit haben sie zwei Wochen Zeit, um die Vertragsunterlagen von unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Ergeben sich dabei Änderungswünsche, müssen die vor der Beurkundung in den Vertrag aufgenommen werden. Abschlagszahlungen sind beim Bauträgervertrag nicht auf 90 Prozent gedeckelt. Die Abschläge im Bauträgervertrag sind nach wie vor in der Abschlagszahlungsverordnung geregelt, inhaltlich gleichlaufend zum öffentlichen Gewerberecht der Makler- und Bauträgerverordnung MaBV.

Sind die Vertragspartner des Bauträgers Verbraucher, sprich private Bauherren, dann hat der Bauträger verschiedene Pflichten, die auch im Verbraucherbauvertrag gelten: Er muss eine Baubeschreibung liefern, konkrete Angaben zur Bauzeit machen und die Planungsunterlagen erstellen und den Bauherren übergeben.

Gerade das Erstellen und Übergeben der Planungsunterlagen ist eine Verbesserung. Der neue Bauträgervertrag bringt privaten Bauherren, die mit dem Bauträger bauen, also im Wesentlichen die gleichen Vorteile wie den Bauherren, die auf eigenem Grund und Boden bauen:.

Allerdings schränkt der Gesetzgeber den Verbraucherschutz gleich wieder ein: Beim Bauträgervertrag gibt es. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Bauherren über den Bauträgervertrag nur ein attraktives Grundstück erwerben, indem sie den Vertrag kurz nach Baubeginn kündigen, dann das Areal übernehmen und das Haus in Eigenregie bauen.

Auf Grundlage des Bauträgervertrages bleiben Bauherren und Bauträger nun auch diesbezüglich aneinander gebunden. Während beim Verbraucherbauvertrag die Baubeschreibung automatisch Teil des Bauvertrag wird, müssen beim Bauträgervertrag alle Positionen der Baubeschreibung sowie die abweichenden Wünsche der Bauherren einzeln im Notarvertrag aufgelistet werden. Der Notar ist verpflichtet, dem Verbraucher den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin auszuhändigen.

Private Bauherren, die sich ihr Eigenheim von einem Bauunternehmen aus einer Hand bauen lassen, haben neuerdings einen Anspruch auf eine Baubeschreibung. Der Unternehmer muss dem Verbraucher die Baubeschreibung rechtzeitig vor Abschluss des Bauvertrages aushändigen.

Eine Baubeschreibung ist der Teil des Bauvertrags, in dem sämtliche Bauweisen, Materialien, Oberflächen und Ausbaustandards kompakt zusammengefasst sind. Bauverträge enthalten in der Regel einen Zahlungsplan. Darin steht, wann der Bauherr welche Summe zahlen muss. Das neue Bauvertragsrecht schreibt nun vor, dass eine Baufirma vor Fertigstellung des Gebäudes höchstens 90 Prozent der Gesamtbausumme fordern darf.

Die Begrenzung gilt leider nicht für den Erwerb eines Hauses vom Bauträger. Bauherren können nach neuem Recht Änderungen während der Bauphase anordnen. Wer sich etwa nach Baubeginn für zwei Dachgauben entscheidet statt wie ursprünglich geplant nur eine Gaube, kann diesen Wunsch durchsetzen. Der Unternehmer kann Änderungswünsche ablehnen, wenn die neuen Pläne für ihn unzumutbar sind. Was zumutbar ist, sagt das Gesetz nicht. Bevor Sie mit einer Baufirma einen Bauvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn prüfen lassen.

Das kostet bei spezialisierten Vereinen und Verbraucherzentralen je nach Zeitaufwand ein paar Hundert Euro.

Die juristische Vertragsprüfung können Sie auch von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht machen lassen.

Wichtige Änderungen: Darauf müssen Bauherren in Zukunft achten

Vereinbarungen von Sonderwünschen nach Beurkundung des Bauträgervertrags können teuer werden. Bauherren können nach neuem Recht Änderungen während der Bauphase anordnen.

Closed On:

Bevor Bauherren überhöhte Abschläge akzeptieren, sollten sie sich fachmännischen Rat einholen. Hast du dein Passwort vergessen?

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